【オーストラリア不動産】③ Subdivision (土地分割・新築)一体誰が悪かったのか? 4年1か月の戦い ー 設計屋

オーストラリア不動産
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これは①ワシ ②設計屋 ③カウンシル(市役所) ④ビルダー ⑤インスペクター ⑥弁護士A ⑦弁護士B 達との家の完成までの4年1カ月にわたる戦いの記録である。 一体誰が悪かったのか? すべては些細なボタンの掛け違いから始まった。。。

【ボタンの掛け違い その3 適正で無い人に仕事を頼んだ】 再びMatthewに仕事を頼んでしまった! 

2012年 新プロジェクト発動 ●rankston North

【前回】どのようにして設計士のMatthewと出会ったか書いた。とにかく仕事が遅い奴だった。結局●raybrookのプロジェクトは銀行から金が借りれなかったのでサッサと売却し、いったんはMatthewとの関係は終わったはずだった。

しかし2011年に●raybrookの物件を売って売却益が出た。本来ならば他にもある投資不動産のローンを減らし、出来るだけ身軽にすべきかもしれんが、ワシは実は【しつこい】。まだ前回●raybrookで物件を建て替えれなかった無念さが残ってた。またワシの不動産投資信条として【金を借りれる時が投資物件を買う(建てる)ベストなタイミング】と思っている。

ai muさんによるイラストACからのイラスト 

皆さん、いろいろな不動産投資スタイルがあると思うが、ワシの投資は非常にシンプル。だから【借金が雪だるま式に増えている】。勿論それは【コントロールされた借金】。Cash Flowは1カ月に1-2回は見直し、ヤバそうだったら投資物件を売却するという感じ。

やはり【一度でいいからSubdivision (土地分割・新築)したい!】 

【男のロマン!】

●raybrookの売却益を使ってもう一度仕切り直す事にした。今度は●rankston North.  705m2の土地のある物件で広大な裏庭があった。既に物件は投資用として購入し、賃貸中だったので、あとは ①市役所許可を取る ②銀行から不足分を融資 ③裏庭にユニットを建てる、という段取り。資金的に少し足りなさそうだけど、銀行とネゴして少し借りれれば行けるはず。(はずだった。。。。)

相見積もり、そしてまたMatthewを選んでしまった

まずは●rankston 周辺の設計士に連絡を取って概算見積もりを取る。だいたい$10,000 – $15,000位。【念のため】以前お世話になったMatthewにも連絡をしてみる。彼はメルボルンの西の●unshineなので、●rankston からずいぶん遠いので軽く聞いてみたところ見積もりは$7,000。

「安い。。。」 $3,000位安い。しかし、こいつは仕事が遅い。。。。「うーん。。。」

TossanさんによるイラストACからのイラスト 

当時●rankston の物件は既に賃貸で出しているので家賃収入もあるし、どっちにしても市役所の許可が出ないと、銀行からも金借りられへんし、と慌てる理由はなかった。一度仕事をやってくれた安心感(遅いけど)もあるのでまたMatthewに頼んだ。。。。これが後々尾を引くとはこの時思っても見なかった。。。。

市役所の仮許可:Subject to ….

素人でも図面のチェックはすべき(今更ですが)

市役所の許可書発行まで、今回Matthewは良く動いてくれた。現地測量アレンジ、申請、設計等々。やはり2度目なのでワシもある程度わかってきたので少し【高を括ってた】。(しょっちゅう括ってますが)

【ここでワシはMatthewに任し過ぎた】。設計図面、住宅建材は結構専門用語があるので、あんまりよく分からんから、Matthewからちょいちょい図面は来るが、自分が住むわけでもないので細かい所はあんまり気にしていなかった。市役所の申請も任せっきり。実はこの時、問題があったのに全く気が付いていなかった。。。。

  • 既に建っているフロントの家の入り口が反対に描かれていた。本来カーポートにある入り口から入るのに、何故か【ランドリールーム】が入り口になっていた。(これが後々尾を引くことに。。。)
  • 投資物件なので本来安い素材を使うべきなのにドライブウエイを普通のコンクリートではなくAgregate exposureというちょっとシャレオツな小石のドライブウエイにしていた。 これは値段も高い。(これが後々尾を引くことに。。。)
  • 外観の見栄えを統一するために既存の物件(前側)も Agregate exposureというちょっとシャレオツな小石のドライブウエイにしていた。 これのお陰で後でやらなくてもいい工事が入り。$10,000の出費。
  • 既に建っている物件_(前側)の方にWater Tankを付けていた。 これのお陰で後でやらなくてもいい工事が入り。$4,000の出費  等々。
前側が既に建っている物件。赤丸が本来の入り口なのに青丸のランドリーを入り口として設計。これが後でめんどくさい事に

役所から許可が下りたような下りてないような。。。(Subject to)

役所から【2012年6月25日 仮の許可が下りた】。この仮の許可というのは【Subject】という条件があり、図面のココを直せ、みたいな感じでいろいろ注文を付けられた。この時に設計士のMatthewのケツを叩いてさっさとやらせれば良かったのに、ワシもダラダラしていた。なぜなら【なかなか金の目途がつかなかったから】

図面作成・市役所許可と平行して家の見積もりを取っていたが、結局銀行の許可が下りなかった。家を建てるのに金が足らなかった。ここで、またしてもプロジェクト挫折。ああ、男のロマンが!!!

結局、資金の目途が付かなかったので役所から指摘のあった図面の訂正も棚上げのまま、2012年は何も進むことができなかった。

そして約2年程棚上げのまま、2014にいきなりプロジェクトが動き出す。。。。

まとめ

  • Subdivision は本来潤沢な資金があって進めるべき。設計=>役所許可=>建築=>完成と約1.5 – 2年掛かる。もし資金の目途が立たないとすべてが無駄になる。
  • 意外と自分の周りでSubdivision をしている人がいなかったので相談できる人がいなかった。いまだとネット等を活用し、いろいろコミュニティーで聞けるかもしれない。
  • Subdivision はDevelopperの領域。いろいろと【建築の知識】がいる。そうでないと舐められる(正確な判断ができない)。
  • 普通の家の建て替えはSubdivision と比べそんなに難しくはない。

すべては些細なボタンの掛け違いから始まった

  • その1 もうけを狙って家ではなくユニットを建てようと決心した =>一番無難な不動産投資は【既に建っている物件を売買する方が楽でリスクも低い】
  • その2 仕事の遅い設計士 Matthewと出会ってしまった=>やはり仕事が遅い人とは付き合わない方がいいかもしれない
  • その3 適切で無い人に仕事を頼んだ=>再びMatthewに仕事を頼んでしまった! 無駄なお金が後で次々と。。。。
  • To be continued

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