【オーストラリア不動産】② Subdivision (土地分割)一体誰が悪かったのか? 4年1か月の戦い

オーストラリア不動産
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これは①ワシ ②設計屋 ③カウンシル(市役所) ④ビルダー ⑤インスペクター ⑥弁護士A ⑦弁護士B との4年1カ月にわたる戦いの記録である。

全てはボタンの掛け違いから始まった

そもそもワシのブログは【電験三種の受験で諸先輩のブログに助けられた】所から始まっている。よってワシのブログが少しでも人の役に立てばええなあ~というのが基本理念。(少しは儲けれれば、という腹黒い所もあるが。。。。)

このフツーならあり得ない【家(ユニット)を建てるのに4年1カ月】の事も、同じような状況、もしくはこれからSubdivision される方の参考になればいいなあ、と思っています。

このテーマを書くにあたり、もう一度よく考えてみた。この4年1カ月の戦いの中で【一体誰が悪かったのか?】 よくよく考えてみたが実は【誰も悪くなかった。全てはボタンの掛け違いから発生していた】。しかし、この【ボタンの掛け違い】に途中で何度も気が付いたが、当時は【もう戻れない状況】があり、前に進むしかなかった=>更にドツボ状態。

もしかしたら、あなたの近所にも【いつまで経っても完成しない家】があるかもしれない。それは多分【前にも後にも進めない状況下】じゃないかと思う。

実は●rankston North は2回目のSubdivision。まずは設計屋とのボタンの掛け違い

Subdivision 一回目のチャレンジ ●raybrook

実は●rankston North(バレバレですが)の前にも一度Subdivision をしたことがあった。メルボルンの近くに●raybrookという街があり、そこに土地550m2のめちゃ古のコンクリート造りの投資物件を持っていた。

ワシの不動産投資のスタイルは【Capital Growth】。とにかく安くても古くてもボロくても【不動産価値が上がるところ】=【あまり評価されていないガラの悪い所】ばっかり狙っていた。 ●raybrook もメルボルンに近い割には当時は値段が安く、2001年購入時は$149,000。売却は10年後で$420,000。約$271Kの儲け。

オーストラリアは他人の家でも売買履歴が簡単にネットで見れます。昔は安かったなあ~

購入当時から家はボロかったが、更に年々劣化が進み、壁のひび割れは広がるは、裏のドアは開かなくなるわで、騙し騙し賃貸で貸していた。ある日、賃貸管理の不動産屋から「ドアが開かない。家が後ろにずれて来ている」と言われ、「よし、家を立て直そう!」と決心した。

ボタンの掛け違い その1 家ではなくユニットを建てようと決心!

とにかく【家が傾いている】ので、もし崩壊なんかしてテナントになんかあったら大変なんで、とにかく家を建て直そうと思った。その時に同じ職場のJackが「ユニット建てた方がいいんじゃね?」みたいな事を言ってくる。ユニットとは簡単に言うと1つの土地に複数の家を建てる事。(2階建ての場合はだいたいTownhouseと言われる)

確かに最近メルボルンの地価も上がっており、1軒の家を壊して同じ土地に2-5軒のユニットを建てている場合が多い。それに1軒の家を建てるより2軒のユニットを建てた方が資産価値も増えて儲かる。

ユニット建てた方が儲かる。。。

と、どす黒い事を考え出した。ふふふふふ。しかしここでユニットではなく、家を建てる方向で動いていたら、今はどんな状況になってたやろなあ~。

ボタンの掛け違い その2 仕事の遅いMatthewとの出会い

Subdivision と言っても何をしたらいいのか全く分からなかった。そこで当時 ●raybrook の賃貸管理をしてた不動産屋に相談して、紹介してもらったのがMatthew。当時は(今も?)人が良かったんで相見積もりも取らずに紹介されたMatthewに仕事を頼んだ。

しかしMatthewはとにかく仕事が遅い。あおり電話かけた瞬間に言い訳ばかりしているような奴だった。いかにもオージー的な仕事の進め方。でもまあワシもオーストラリアに住んで長いので、結構こういった事には慣れっこ。「しゃーないな~」みたいな感じで進める。まあ、半年くらい掛かったが、なんとか図面も完成し、市役所から2軒のユニットを建てる許可も取得できた。

Matthewが描いた●raybrookの図面

おまけ:銀行は図面【紙】には金を貸さない事が分かった

これは余談になるが、結局この1回目のSubdivision は市役所の許可、図面作成で終わってしまい、ユニットに建て替える事ができなかった。

銀行が金を貸してくれなかった

この時に分かったのが、銀行にとって【紙の図面と予想市場価格・予想家賃収入】は与信対象にならない事。【建っているレンガの家は信じてくれるが将来建つ紙の図面は信じない】

いろんな銀行に行ったがどこも貸してくれず、結局このプロジェクトは挫折。家もボロボロだし、傾きも進んでいるので売却を決意した。

おまけ:家を売るときは【図面・Subdivision許可付き】で売らないほうがいいかもしれない

これは個人的な意見なんで、ひとつの意見として聞いてほしい。ワシはこの【既にユニットを建てる許可が取れた家の売却】は、売却に対してプラスになると思っていた。何故ならば【ユニットを建てる許可を市役所から取るのは面倒な作業。費用も$10,000くらい掛かる】事をみんな知っているから。

そう信じて待ちにまったAuction当日。沢山の人が来ていたので「これはいける!」と思っていたが。。。。

Investor (投資家)はコストにシビアー

この真実を分かっていなかった。自分の家を購入する人は【感情・思い入れ】もあるので、多少値段がAuctionで上がっても【なんとか購入したい】気持ちは強いが、Investorはそんな気持ちは全くない。【はい、予算オーバー。この家買わない】という人が殆ど。だからAuction の当日も、今までセリに参加していた人がどんどん帰っていく。

「そんなあ~」 もう興味を失っているので結果まで待たずに退散している。だから家の売却は下手に【図面・Subdivision許可付き】で売らないほうがいいかもしれない。(個人的見解)

●raybrookの売却時の広告(いまだにネットにある)

https://www.realestate.com.au/property/36-joy-st-braybrook-vic-3019

まとめ(ちょっと本題とずれましたが)

  • 銀行は【将来・予想値】にはお金を貸してくれない。よってSubdivision 前に資金の確保は最優先。
  • 家の売却に 【図面・Subdivision許可付き】 はあまり有利に働かないような気がする。(ワシのケース)
  • 仕事が遅い奴は気を付けた方がいい。(今更ですが) できる限り接触しないほうがいい。

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