この記事は賃貸人を非難するものでもないし、貶めるためでもありません。また大家の自慢でもありません。事実をそのまま報告し、ワシの経験が今後不動産投資を考えている方、既に投資をされている方のお役に立てばと考えます。
Landlord保険使ってみた
前回の【【オーストラリア不動産】実録 ザ テナント ●elton Southの場合 その２】で書いたが、Landlord Insurance は是非加入しておいた方がいい。ワシの場合、どちらかと言えば[Rough Area]が不動産投資のメインなので Malicious Damage by tenantの特約は入っているが、例えば家賃が大きく取れる良いエリア＝高収入賃貸人の場合は不要かもしれない。
2014年3月に適切なプロセスを得て、賃貸人に出て行ってもらった。理由は家賃の未払い。入居当初は問題なく家賃を支払っていたが、失職とともに家賃の滞納が頻繁となり、何度か復活の兆しもあったが、結局これ以上待てず、VCAT (Victorian Civil and Administrative Tribunal :簡易裁判所の様なもの）のオーダー(請求）で退去してもらった。
賃貸人は非常に怒っていたと不動産屋から伝え聞いており、退去後不動産屋と家屋の中を確認したところ、家がボコボコになっていた。
家の中は荒れ放題で、とにかく初めての経験だったので非常に驚いた。また幸いかどうか分からんけど、この1回目の屋内調査で偶然「エアコン」の写真を撮っていたが、１週間後行った2回目の屋内調査では「エアコン」が忽然と消えていた。。。。
このような賃貸人に依る不動産へのダメージは初めての経験だったので、当初は一体どうすればよいか分からず、２－３週間何もアクションを取らなかった。しばらくして不動産屋から「保険会社に連絡取ったか？」と聞かれ、「えっ！ あんたがやる言うたやん！」という事で、不動産屋とのミスコミが発覚し、慌てて保険会社 ●AMIに連絡した。
盗難とダメージは別扱い
ここでいろいろと勉強した。
- 保険適用の問題が発生した際は「即座」に保険会社に連絡を入れる事。今回の件は２－３週間、保険会社への連絡が遅れたので、家賃補償金が２－３週間分受け取れなかった。
- 盗難とダメージは保険上 別扱い(盗難の犯人は賃貸者じゃないかもしれないから）。よって書類が別々なのでExcess(免責金額）を２倍支払う事になった。
- 同様にPolice Reportも「即座」に警察に請求する事。これは不動産屋がアレンジしてくれた。日本はどうか知らないが、このPolice Reportは「保険請求の必須書類」。間違っても「警察が犯人を捜す」と期待してはいけない。
保険適用のプロセス
以前、●raybrookの不動産がダメージ・銅パイプ盗難があった際、同じ●AMI保険会社を使った。その際は【修理会社 2社から相見積もりを取り、安い方で修理を行う】方法だったが、今回は同じ●AMI社なのに、【Assessorが修理金額をはじき出す】方法に変わっていた。
これはどういうことかと言うと、Assessorという【評価士】が今回の被害額を算出し（多分、実際は非常に細かい計算をしていると思うが）、プラス「予想修理期間(例えば４週間等）に基づいた家賃の補償」で算定。実際業者に修理してもらった金額 $ 9,000に対し、確か保険金は$ 13,000ほど下りたので、逆に嬉しかった事を覚えている。
どうすればこういったことを避けれるか？
残念ながら妙案はない。
不動産投資をすると、やはり何かしらの問題にぶち当たる可能性はあると思う。ワシの場合、1998年から不動産投資を行っており、今まで、①賃貸人からのダメージ 2件、②第三者からのダメージ・盗難（銅パイプ・キッチンシンク）１件、の合計３件。これが多いか少ないかは微妙。
しかし、いったん不動産がダメージを受けると簡単に$10K($10,000)の修理代は必ず出ていくので、保険は必須と思います。
まとめ
- 【不動産価格が低いエリア ＝ 家賃設定低い ＝ 収入が低い層が多いエリア】と思う。
- しかし 【不動産価格が低いエリア ＝ これから価格上昇する可能性大】とも言える。
- 不動産投資は人それぞれ好みがあるので一概には言えないが、ワシの場合はCash Flowで安定収入を求めるのではなく、Capital Growthでドカーン（？）と儲けを求める志向なのでいつも不動産価格が低いところを狙っている。
- ちなみに今まで購入、売却したエリアは●raybrook、●unshine、●idelberg West、●rankston North、●oble Parkで、家賃収入は低かったがCapital Growthは良かった。
- 以下にVictoria州が発行している１０年に渡る不動産価値リンクを貼ります。以前書いた【【オーストラリア不動産】街ごとの平均評価額10年トレンド】の記事も参考にしてもらいたい。
- 豪州では賃貸者が置いて行った荷物は廃棄できる。日本は競売物件の残った荷物は廃棄できないと聞いています。しかし、残価物の廃棄費用は保険適用外なので自腹です。
(注）毎年10月頃に更新しているので上記リンクはいずれ変わる場合があります
