【オーストラリア不動産】実録 ザ テナント ●elton Southの場合 その2

オーストラリア不動産
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この記事は賃貸人を非難するものでもないし、貶めるためでもありません。また大家の自慢でもありません。事実をそのまま報告し、ワシの経験が今後不動産投資を考えている方、既に投資をされている方のお役に立てばと考えます。

Landlord Insurance (大家保険)は必須

前回の【【オーストラリア不動産】実録 ザ テナント ●elton Southの場合 その1】で書いたが、豪州は日本と比べ大家さんが強く、60日の猶予があれば、賃貸人が家賃をキッチリ払っていようが、滞納していようが、賃貸人の状況は全く考慮されず、出ていかざるを得ない。

しかし、通常は大家も【賃貸人が出る=空き家=収入がなくなる=赤字=物件へのいたずら】となるので、賃貸人には出来たらずっと住んで頂きたいと思っている(と、みんな思ってると思う)。

また以前、●raybrook という所に物件を持っていたが、ちょうどクリスマス12月25日の直前に賃貸人が引っ越しをした。オーストラリアはクリスマス前から1月中旬くらいまで、みんなホリデーに繰り出すために、社会のほとんどの動きが停止する。

勿論、不動産屋を含め、クリスマス中はほぼ全てが活動停止だったので、仕方なく2~3週間ほど空き家状態だった。そしてクリスマス明け。。。。不動産屋から1本の電話が。。。。

  • 家の中に配管されていた銅製の水道菅がごっそりパクられた。(銅は高くで売れる)
  • 昔の家なので結構 銅製の水道管が使われていた。現在の家はほとんどゴム管。
  • 何故かキッチンシンクまでパクられる。多分売れる?
  • 銅パイプを「引きちぎられた」ので周辺機器もボロボロ。
  • 外の水道メーターまで踏んづけられて壊されていた。
こんなものまでパクられた

という事で、悪い奴に狙われる可能性があるの「空き家」状態はできるだけ避けたいと思っている。

Eviction(賃貸人に出て行ってもらう)のプロセス

本当は空き家になるのは大家としても痛い。しかし残念ながら賃貸人の支払いが芳しくない場合は、しばらく待った後に改善がなければ、手続きを踏んで賃貸人に出て行ってもらう。

① 不動産屋を通してregistered mail を使って通告。しばらく入金を待つ。

② それでも改善なき場合はVCAT (Victorian Civil and Administrative Tribunal )プロセスに移行。VCATは簡易裁判所の様な所。他州はどうか不明。

③ 期限内で改善・支払いなき場合は、VCATのOrder(指示書)で賃貸人に出て行ってもらう。立ち会った事はないが、執行する場合は警察官が不動産屋に同行し、賃貸人に説明・同意のうえ、その場で出て行ってもらうらしい。

通常は①もしくは①②の段階で元通りに支払い、賃貸継続で進んでいくが、時々③ VCAT Orderまで進むことがあった。

Insurance(保険)のPDS (商品詳細説明:Product Disclosure Statement) ちゃんと読んでいますか~? 

ワシは読んでいませんでした。

今まで2度ほど賃貸人に出て行ってもらった事がある。残念ながら家賃滞納状況が半年以上改善されず、ワシもCash Flowがやばくなってきたから。

初めてのEviction ●rankston Northでは、物件はボロボロにされたが幸い●AMIという保険会社に入っていたので難を逃れ、逆に利益が出たくらいやった。

そして、この●elton Southも入っていた保険会社は●AMIだったので、何の疑いもなく、賃貸人からのダメージを受けたことを●AMIに報告したところ、「いや、お宅保険カバーされてませんよ」と言われ、「えっ? なんで?」

よくよくPDS(商品詳細説明)見たら、賃貸人からのダメージ( Malicious Damage by tenant)はオプションだった。。。。えっ、オプション(特約)。。。。

オーストラリアのあらゆる保険は価格競争が激しく、特に「他社からの切り替え者」には10 – 20%割り引くので、保険は毎年見直していた。昔 ●AMI一筋だったのが自由競争になり、●odo、●udget Direct等、いろいろ変えすぎていたので、製品詳細をいちいち確認せず、支払い保険料だけ気にしていた

ズガズガガビーン!

てっきり、またしても保険でカバーされると思っていたのに、修理代金 全部自腹。合計 約$15,000。不動産屋に相談し、この$15,000をテナントに請求できるか聞いたところ、「請求できるけど彼らには払う金は多分ない」と言われ、確かに家賃も頂いてない人から更に$15,000は取れんわ、と納得。。。。。

大家さん泣き寝入り。。。。

しかし、なんとか復活し、現在は安定しています。改修後はこのようになりました。

まとめ

  • Eviction (賃貸人に出て行ってもらう)プロセスの前に、ちゃんとPDS(商品詳細説明)を読んで Malicious Damage by tenant (賃貸人による悪意あるダメージ)がカバーされているか確認したほうがええでしょう。
  • Malicious Damage by tenant は【標準】の場合もあるし。オプションの場合もある。必ず確認を。
  • クリスマス前には出来るだけ空き家にしないほうが良いでしょう。
  • 結局入居前のテナントの選択は大事だけど、エリアによっては選択の余地がない場合がある。

(注) ワシの話は全てVictoria州の話なので他州だと違う場合があります。

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