この記事は賃貸人を非難するものでもないし、貶めるためでもありません。また大家の自慢でもありません。事実をそのまま報告し、ワシの経験が今後不動産投資を考えている方、既に投資をされている方のお役に立てばと考えます。
Landlord Insurance (大家保険）は必須
前回の【【オーストラリア不動産】実録 ザ テナント ●elton Southの場合 その１】で書いたが、豪州は日本と比べ大家さんが強く、60日の猶予があれば、賃貸人が家賃をキッチリ払っていようが、滞納していようが、賃貸人の状況は全く考慮されず、出ていかざるを得ない。
しかし、通常は大家も【賃貸人が出る＝空き家＝収入がなくなる＝赤字＝物件へのいたずら】となるので、賃貸人には出来たらずっと住んで頂きたいと思っている（と、みんな思ってると思う）。
また以前、●raybrook という所に物件を持っていたが、ちょうどクリスマス12月25日の直前に賃貸人が引っ越しをした。オーストラリアはクリスマス前から１月中旬くらいまで、みんなホリデーに繰り出すために、社会のほとんどの動きが停止する。
勿論、不動産屋を含め、クリスマス中はほぼ全てが活動停止だったので、仕方なく２～３週間ほど空き家状態だった。そしてクリスマス明け。。。。不動産屋から１本の電話が。。。。
- 家の中に配管されていた銅製の水道菅がごっそりパクられた。（銅は高くで売れる）
- 昔の家なので結構 銅製の水道管が使われていた。現在の家はほとんどゴム管。
- 何故かキッチンシンクまでパクられる。多分売れる？
- 銅パイプを「引きちぎられた」ので周辺機器もボロボロ。
- 外の水道メーターまで踏んづけられて壊されていた。
という事で、悪い奴に狙われる可能性があるの「空き家」状態はできるだけ避けたいと思っている。
Eviction（賃貸人に出て行ってもらう）のプロセス
本当は空き家になるのは大家としても痛い。しかし残念ながら賃貸人の支払いが芳しくない場合は、しばらく待った後に改善がなければ、手続きを踏んで賃貸人に出て行ってもらう。
① 不動産屋を通してregistered mail を使って通告。しばらく入金を待つ。
② それでも改善なき場合はVCAT （Victorian Civil and Administrative Tribunal ）プロセスに移行。VCATは簡易裁判所の様な所。他州はどうか不明。
③ 期限内で改善・支払いなき場合は、VCATのOrder（指示書）で賃貸人に出て行ってもらう。立ち会った事はないが、執行する場合は警察官が不動産屋に同行し、賃貸人に説明・同意のうえ、その場で出て行ってもらうらしい。
通常は①もしくは①②の段階で元通りに支払い、賃貸継続で進んでいくが、時々③ VCAT Orderまで進むことがあった。
Insurance(保険）のPDS (商品詳細説明：Product Disclosure Statement) ちゃんと読んでいますか～？
ワシは読んでいませんでした。
今まで2度ほど賃貸人に出て行ってもらった事がある。残念ながら家賃滞納状況が半年以上改善されず、ワシもCash Flowがやばくなってきたから。
初めてのEviction ●rankston Northでは、物件はボロボロにされたが幸い●AMIという保険会社に入っていたので難を逃れ、逆に利益が出たくらいやった。
そして、この●elton Southも入っていた保険会社は●AMIだったので、何の疑いもなく、賃貸人からのダメージを受けたことを●AMIに報告したところ、「いや、お宅保険カバーされてませんよ」と言われ、「えっ？ なんで？」
よくよくPDS(商品詳細説明）見たら、賃貸人からのダメージ( Malicious Damage by tenant)はオプションだった。。。。えっ、オプション（特約）。。。。
オーストラリアのあらゆる保険は価格競争が激しく、特に「他社からの切り替え者」には10 – 20%割り引くので、保険は毎年見直していた。昔 ●AMI一筋だったのが自由競争になり、●odo、●udget Direct等、いろいろ変えすぎていたので、製品詳細をいちいち確認せず、支払い保険料だけ気にしていた。
ズガズガガビーン！
てっきり、またしても保険でカバーされると思っていたのに、修理代金 全部自腹。合計 約$15,000。不動産屋に相談し、この$15,000をテナントに請求できるか聞いたところ、「請求できるけど彼らには払う金は多分ない」と言われ、確かに家賃も頂いてない人から更に$15,000は取れんわ、と納得。。。。。
大家さん泣き寝入り。。。。
しかし、なんとか復活し、現在は安定しています。改修後はこのようになりました。
まとめ
- Eviction (賃貸人に出て行ってもらう）プロセスの前に、ちゃんとPDS(商品詳細説明）を読んで Malicious Damage by tenant (賃貸人による悪意あるダメージ）がカバーされているか確認したほうがええでしょう。
- Malicious Damage by tenant は【標準】の場合もあるし。オプションの場合もある。必ず確認を。
- クリスマス前には出来るだけ空き家にしないほうが良いでしょう。
- 結局入居前のテナントの選択は大事だけど、エリアによっては選択の余地がない場合がある。
(注） ワシの話は全てVictoria州の話なので他州だと違う場合があります。
