【オーストラリア不動産】④ Subdivision (土地分割・新築)一体誰が悪かったのか? 4年1か月の戦い = ビルダー

オーストラリア不動産
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これは①ワシ ②設計屋 ③カウンシル(市役所) ④ビルダー ⑤インスペクター ⑥弁護士A ⑦弁護士B 達との家の完成までの4年1カ月にわたる戦いの記録である。 一体誰が悪かったのか? すべては些細なボタンの掛け違いから始まった。。。

2014年 ●rankston North プロジェクトが再び動き出す。

前回の【オーストラリア不動産 ③ Subdivision (土地分割・新築)一体誰が悪かったのか? 4年1か月の戦い ー設計士 】で適切でない人に仕事を頼んだことを書いた。しかし、結局は銀行からお金が借りれないので、プロジェクトを進める事も出来ず2014年を迎えた。

通常、カウンシル(役所)の許可は2年間。もし許可の期間中にプロジェクトが進められない場合は更に2年間の延長が可能。そういった事前情報があったし、銀行から金も借りれないので、2012年に取得した許可を2014年初頭に更に2年の延長を申請したところ、まさかの【却下】

【ボタンの掛け違い その4 山火事のお陰でSubdivisionルールが変わった】

「ええ!」

本体ならば問題ないはずの2年間のSubdivision延長が却下された。原因はその当時メルボルン近郊で発生した大規模な山火事。

オーストラリアは乾燥した気候なので山火事は夏場しょっちゅう発生し、ひどい時は死者も多数でる。乾燥した木、それも油分をたっぷり含んだコアラの大好物ユーカリの木が風で擦れ合い、そこから自然着火すると聞いている。

山火事の延焼速度は50Km/hを超える。絶対走っては逃げられない。

役所からは「このエリアは新たにBushfire(Wildfire) Management Overayとなったので許可の延長は出来ない。新たに申請をし直すか、期限ぎりぎり2014年6月25日まで工事に取り掛かる事」と連絡があった。

設計士 Matthewと未完成の図面をまとめる

そして慌てたのが未完の図面。仕事を最後まできっちりしていない設計士も問題やけど、金が無いからって1年半棚上げにしたワシも悪かった。Subdivisionの 再申請だと新たに設定されたBushfire Management Overlayでいろいろもっと注文つけられそうなので何とか早急にプロジェクトを開始したい。

またこれ以上Matthewに追加(再申請)の仕事で金を払いたくない。しかし、奴は相変わらず仕事が遅い!!! この最終の図面修正作業での1カ月遅れが後で致命傷となるとは当時全く思いもしなかった。。。嗚呼、ボタンの掛け違い。。。。やっと完了したのが3月頃。

銀行との折衝・ビルダーの見積もり取得

ほぼ同時に銀行折衝及びビルダーとの見積もり請求を開始した。今回銀行の方はフルローンは無理だったが何とか$130,000ほど借りれそうなので自己資金を足して何とか行けた。

ビルダーも3社に見積もりを請求したが、6月25日までに【building permit】を取るのは難しいと言われ、結局対応してくれたのはBビルダーのみ。まさかこの時このBビルダーと4年1カ月も戦うとは夢にも思わなかった。

Planning permitとは

Subdivision で市役所から許可を貰うのは[Planning permit]。その家のデザインが周りとマッチしているか(楳図かずおさんの家、近所と揉めましたね)、近所の反対がないか等々を確認し、許可が下りる。

Building Permitとは

これは家の詳細図面を見て、強度などオーストラリアの基準に沿って設計されているかの確認。

【ボタンの掛け違い その5 適切で無いビルダーと契約してしまった】

とにかく慌てていた。結局2014年6月25日まで工事着工できると言ってくれたのはBビルダーだけだった。当時は本当に【助けてくれてありがとう】と言いたかった。しかし。。。。ここから長い長い戦いが始まった。

先にも書いたが、もし「設計士が1カ月早く図面を完了していたら他のビルダーに仕事を頼めたかもしれない」。この一カ月の差がワシからビルダーの選択を奪い、カウンシルからプロジェクトの強制工事中止させられるとは。。。。

強制工事中止。。。。嗚呼

詳細は次回で。(黄色部分) To be continued

Bビルダーが市役所に文句言っているレター。しかし市役所聞く耳持たず

まとめ

年表

  • 2011年 Subdivisionで役所の許可は取れたが金が借りれなく、●raybrookプロジェクトは中止。その後物件売却。
  • 2012年6月25日 条件付きで●Rankston North物件の役所許可が下りたが、またしても銀行から金を借りれず、プロジェクトは保留。
  • 2014年初頭 Subdivision延長許可申請が却下。期限までに建築開始を決意。慌てて図面修正を再開。
  • 2014年5月7日 Bビルダーと契約
  • 2014年6月24日 Building permitが下りる
  • 2014年6月24日 工事を開始したとBビルダーは言うがカウンシルは着工していないと言い張る=>結果、許可期限切れ。工事の強制中止。

すべては些細なボタンの掛け違いから始まった

  • その1 もうけを狙って家ではなくユニットを建てようと決心した =>一番無難な不動産投資は【既に建っている物件を売買する方が楽でリスクも低い】
  • その2 仕事の遅い設計士 Matthewと出会ってしまった=>やはり仕事が遅い人とは付き合わない方がいいかもしれない
  • その3 適切で無い人に仕事を頼んだ=>懲りもせず再びMatthewに仕事を頼んでしまった! 無駄なお金が後で次々と。。。。
  • その4 山火事の為にルールが変わり、許可延長ができなかった為、無理な日程で建築業者を選定した。=>もし山火事がなければ簡単に2年間延長できた筈。。。。。
  • その5 慌てていたので業者の選択の余地が無かった=>適切で無い人に建築を頼んでしまった。

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