これは①ワシ ②設計屋 ③カウンシル(市役所） ④ビルダー(建築屋） ⑤インスペクター（検査屋） ⑥弁護士A ⑦弁護士B 達との家の完成までの４年１カ月にわたる戦いの記録である。 一体誰が悪かったのか？ すべては些細なボタンの掛け違いから始まった。。。
Building Permitも取得！ プロジェクト開始！
前回 【【オーストラリア不動産】④ Subdivision (土地分割・新築）一体誰が悪かったのか？ 4年1か月の戦い ＝ ビルダー】 でビルダーと2014年5月に建築の契約を結び、Planning permit (建築許可）期限ぎりぎりの6月24日、無事にbuilding permit(構造確認許可）も取れ、ワシの念願のSubdivision プロジェクトが始まった。
以前●raybrookでSubdivisionしようとした時は、結局銀行から金が借りれず、断念した。これでやっと念願のSubdivision が始まり、ワシの【デベロッパー人生】の第一歩を踏み出した。しかし2歩目で滑ってこけた。
応対に何やら不穏な動きが。。。
5月の契約後、建築屋の事務所に行って、いろいろ色を選んだり、台所のデザインを決めたり、まさに【人生順風満帆】、ビルダーはニコニコしているし、ワシのデベロッパー人生の始まり、のはずだった。。。しかし。。。
担当のGaryの態度がおかしい。5月の契約時は非常にフレンドリーな奴だったのに、何か急によそよそしくなった。今から思えば、多分ビルダーが市役所ともめていた時。
ビルダーが何かを確認したい時にはワシに連絡が来るが、ワシからの「今の進捗は？」についてはいつもシカッティング。なんかおかしい。。。。
別件で市役所に連絡。そして建築許可期限切れが発覚。
Planning permit(建築許可）が発行された後になって、ドライブウエイの設計がAggregate exposure という小石が見える、ちょい今風のドライブウエイになっている事が分かった。しかし投資物件なんで、これはいらない。普通のコンクリートと比べ約$5,000 (40万円）位違うので、普通のコンクリートにしてほしいとGaryに相談。
するとGaryからは、直接市役所に申し込んでくれ、という回答。しゃーないので、ワシから直接役所にドライブウエイの変更届を出したところ、役所の返事は、【変更できません。なぜならPlanning permit(建築許可）の期限切れだから】。
「えええええ、どういうこと？」
ワシはそれまでずっとビルダー（建築屋）から順調に進んでいると聞いていた。建築の詳細プロセスは良く分からないので、ビルダーに任せっきりだった。
下の表は最初の弁護士Aに依頼した際に作成した Chronology of Events / Correspondence 。時間軸に従った一覧表のようなもの。「2014年8月21日に市役所から[2014年6月26日に工事が開始されていなかった＝Planning permit 建築許可取り消し]という連絡があったと記載がある。
それから何度も何度もビルダーにメールしたり、電話したりしていたが 全くのなしのつぶて。ワシは素人なのでビルダーから何か適切な助言が欲しかった。
こういった場合、素人なのでどうしていいか分からない。
今 役所と交渉中だから、お前（じいじ）から役所に問い合わせしないでくれ、とビルダーに頼まれる
実際、どうしたらいいか分からないので、ワーワー言ってたら、急にビルダーから見出しのように「役所には連絡するな」と言われた 。まあ、そういわれたら餅は餅屋。これ以上素人はどうする事も出来ない。この時点で、「まあ、ビルダーにお任せ」をしてしまった。
実はここでもう一つの力が働いていた。それは【違約金】。 契約書の中に【ビルダーの責任で遅れた場合はビルダーが違約金、週$350を払う】というのがある。この時点でワシは【これはビルダーのせいやから遅れても違約金が出るから大丈夫】と、また高をくくってしまった。
後で分かるのだが、物事はそんな単純なものではなかった。【一体誰が悪かったのか？ どんどん深みに入っていった】。。。。。
まとめ
- この市役所とビルダーがもめている時、どうすれば一番良かったのか、今でも答えは出ない。
- 工事の遅れは単純にビルダーが悪い（と思っていた）ので遅延補償金が簡単にもらえるものと高をくくっていた。
- 友達に聞いても遅延補償金もらえるから大丈夫、などと言われた。こういった時、本当は誰に相談すべきなのか。。。。
- 後の祭りだが、設計のMatthewがもう１カ月早く図面を仕上げていたら、こんな微妙な言い争いにはなってなかったと思う。。。。一つのミスが、第二、第三へと続いている。
ボタン掛け違い年表
- 2011年 Subdivisionで役所の許可は取れたが金が借りれなく、●raybrookプロジェクトは中止。その後物件売却。
- 2012年6月25日 条件付きで●Rankston North物件の役所の建築許可が下りたが、またしても銀行から金を借りれず、プロジェクトは保留。
- 2014年初頭 Planning Permit延長許可申請が却下。山火事の後にルールが変わった。仕方ないので期限の2014年6月26日までに建築開始を決意。慌てて図面修正を再開。
- 2014年5月7日 ビルダーと契約。建築許可期限まであと1.5か月。
- 2014年6月24日 Building permitが下りる。許可期限まで2日。ギリギリ間に合った。
- 2014年6月24日 工事を開始したとビルダーは言うがカウンシルは着工していないと言い張る＝＞結果、許可期限切れ。工事の強制中止。
- 2014年8月21日 市役所から正式にPlanning Permit 期限切れ＝建築許可取り消しの連絡があった。
すべては些細なボタンの掛け違いから始まった
- その１ もうけを狙って家ではなくユニットを建てようと決心した ＝＞一番無難な不動産投資は【既に建っている物件を売買する方が楽でリスクも低い】
- その２ 最初のプロジェクトで仕事の遅い設計士 Matthewと出会ってしまった＝＞やはり仕事が遅い人とは付き合わない方がいいかもしれない
- その３ 今回の●rankston North のプロジェクトで適切で無い人に仕事を頼んだ＝＞懲りもせず再びMatthewに仕事を頼んでしまった！ 無駄なお金が後で次々と。。。。
- その４ 山火事の為にルールが変わり、建築許可の延長ができなかった為、無理な日程で建築業者を選定した。＝＞もし山火事がなければ簡単に２年間延長できた筈。。。。。
- その５ 建築許可期限まで時間が無かった。慌てていたので業者の選択の余地が無かった＝＞適切で無い人に建築を頼んでしまった。
- その６ ビルダーは建築許可が切れる前に工事開始した、しかし市役所は工事を開始していないので建築許可取り消し、と言い出した。。。両者の言い分が全くかみ合わず。（実際ビルダーが開始していなかったのをワシは偶然写真で撮っていた）
