【オーストラリア不動産】⑤ Subdivision (土地分割・新築)一体誰が悪かったのか? 4年1か月の戦い = 役所と建築屋

オーストラリア不動産
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これは①ワシ ②設計屋 ③カウンシル(市役所) ④ビルダー(建築屋) ⑤インスペクター(検査屋) ⑥弁護士A ⑦弁護士B 達との家の完成までの4年1カ月にわたる戦いの記録である。 一体誰が悪かったのか? すべては些細なボタンの掛け違いから始まった。。。

Building Permitも取得! プロジェクト開始!

前回 【【オーストラリア不動産】④ Subdivision (土地分割・新築)一体誰が悪かったのか? 4年1か月の戦い = ビルダー】 でビルダーと2014年5月に建築の契約を結び、Planning permit (建築許可)期限ぎりぎりの6月24日、無事にbuilding permit(構造確認許可)も取れ、ワシの念願のSubdivision プロジェクトが始まった。

以前●raybrookでSubdivisionしようとした時は、結局銀行から金が借りれず、断念した。これでやっと念願のSubdivision が始まり、ワシの【デベロッパー人生】の第一歩を踏み出した。しかし2歩目で滑ってこけた。

応対に何やら不穏な動きが。。。

5月の契約後、建築屋の事務所に行って、いろいろ色を選んだり、台所のデザインを決めたり、まさに【人生順風満帆】、ビルダーはニコニコしているし、ワシのデベロッパー人生の始まり、のはずだった。。。しかし。。。

担当のGaryの態度がおかしい。5月の契約時は非常にフレンドリーな奴だったのに、何か急によそよそしくなった。今から思えば、多分ビルダーが市役所ともめていた時。

ビルダーが何かを確認したい時にはワシに連絡が来るが、ワシからの「今の進捗は?」についてはいつもシカッティング。なんかおかしい。。。。

別件で市役所に連絡。そして建築許可期限切れが発覚。

Planning permit(建築許可)が発行された後になって、ドライブウエイの設計がAggregate exposure という小石が見える、ちょい今風のドライブウエイになっている事が分かった。しかし投資物件なんで、これはいらない。普通のコンクリートと比べ約$5,000 (40万円)位違うので、普通のコンクリートにしてほしいとGaryに相談。

Aggregate exposure

するとGaryからは、直接市役所に申し込んでくれ、という回答。しゃーないので、ワシから直接役所にドライブウエイの変更届を出したところ、役所の返事は、【変更できません。なぜならPlanning permit(建築許可)の期限切れだから】

「えええええ、どういうこと?」

ワシはそれまでずっとビルダー(建築屋)から順調に進んでいると聞いていた。建築の詳細プロセスは良く分からないので、ビルダーに任せっきりだった。

下の表は最初の弁護士Aに依頼した際に作成した Chronology of Events / Correspondence 。時間軸に従った一覧表のようなもの。「2014年8月21日に市役所から[2014年6月26日に工事が開始されていなかった=Planning permit 建築許可取り消し] という連絡があったと記載がある。

最初の弁護士Aの時に作成した Chronology of Events / Correspondence

それから何度も何度もビルダーにメールしたり、電話したりしていたが 全くのなしのつぶて。ワシは素人なのでビルダーから何か適切な助言が欲しかった。

こういった場合、素人なのでどうしていいか分からない。

今 役所と交渉中だから、お前(じいじ)から役所に問い合わせしないでくれ、とビルダーに頼まれる

実際、どうしたらいいか分からないので、ワーワー言ってたら、急にビルダーから見出しのように「役所には連絡するな」と言われた 。まあ、そういわれたら餅は餅屋。これ以上素人はどうする事も出来ない。この時点で、「まあ、ビルダーにお任せ」をしてしまった。

実はここでもう一つの力が働いていた。それは【違約金】。 契約書の中に【ビルダーの責任で遅れた場合はビルダーが違約金、週$350を払う】というのがある。この時点でワシは【これはビルダーのせいやから遅れても違約金が出るから大丈夫】と、また高をくくってしまった。

後で分かるのだが、物事はそんな単純なものではなかった。【一体誰が悪かったのか? どんどん深みに入っていった】。。。。。

まとめ

  • この市役所とビルダーがもめている時、どうすれば一番良かったのか、今でも答えは出ない。
  • 工事の遅れは単純にビルダーが悪い(と思っていた)ので遅延補償金が簡単にもらえるものと高をくくっていた。
  • 友達に聞いても遅延補償金もらえるから大丈夫、などと言われた。こういった時、本当は誰に相談すべきなのか。。。。
  • 後の祭りだが、設計のMatthewがもう1カ月早く図面を仕上げていたら、こんな微妙な言い争いにはなってなかったと思う。。。。一つのミスが、第二、第三へと続いている。
ビルダーの言い訳

ボタン掛け違い年表

  • 2011年 Subdivisionで役所の許可は取れたが金が借りれなく、●raybrookプロジェクトは中止。その後物件売却。
  • 2012年6月25日 条件付きで●Rankston North物件の役所の建築許可が下りたが、またしても銀行から金を借りれず、プロジェクトは保留
  • 2014年初頭 Planning Permit延長許可申請が却下。山火事の後にルールが変わった。仕方ないので期限の2014年6月26日までに建築開始を決意。慌てて図面修正を再開。
  • 2014年5月7日 ビルダーと契約。建築許可期限まであと1.5か月。
  • 2014年6月24日 Building permitが下りる。許可期限まで2日。ギリギリ間に合った。
  • 2014年6月24日 工事を開始したとビルダーは言うがカウンシルは着工していないと言い張る=>結果、許可期限切れ。工事の強制中止。
  • 2014年8月21日 市役所から正式にPlanning Permit 期限切れ=建築許可取り消しの連絡があった。

すべては些細なボタンの掛け違いから始まった

  • その1 もうけを狙って家ではなくユニットを建てようと決心した =>一番無難な不動産投資は【既に建っている物件を売買する方が楽でリスクも低い】
  • その2 最初のプロジェクトで仕事の遅い設計士 Matthewと出会ってしまった=>やはり仕事が遅い人とは付き合わない方がいいかもしれない
  • その3 今回の●rankston North のプロジェクトで適切で無い人に仕事を頼んだ=>懲りもせず再びMatthewに仕事を頼んでしまった! 無駄なお金が後で次々と。。。。
  • その4 山火事の為にルールが変わり、建築許可の延長ができなかった為、無理な日程で建築業者を選定した。=>もし山火事がなければ簡単に2年間延長できた筈。。。。。
  • その5 建築許可期限まで時間が無かった。慌てていたので業者の選択の余地が無かった=>適切で無い人に建築を頼んでしまった。
  • その6 ビルダーは建築許可が切れる前に工事開始した、しかし市役所は工事を開始していないので建築許可取り消し、と言い出した。。。両者の言い分が全くかみ合わず。(実際ビルダーが開始していなかったのをワシは偶然写真で撮っていた)
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