これは①ワシ ②設計屋 ③カウンシル(市役所） ④ビルダー(建築屋） ⑤インスペクター（検査屋） ⑥弁護士A ⑦弁護士B 達との家の完成までの４年１カ月にわたる戦いの記録である。 一体誰が悪かったのか？ すべては些細なボタンの掛け違いから始まった。。。
ビルダー(建築屋）と市役所の揉め事には干渉せず
前回、【オーストラリア不動産】⑤ Subdivision (土地分割・新築）一体誰が悪かったのか？ 4年1か月の戦い ＝ 役所と建築屋 で 契約書の中に【ビルダーの責任で遅れた場合はビルダーが違約金、週$350を払う】というのがある。そのため、市役所と工事着工日について揉めてもワシには全く関係ない、と思っていた。 (逆に余計に金がもらえると思っていた）
8月にビルダーから「市役所と連絡とるな」と言われたので、2014年12月まで、ほとんどビルダーとも連絡も取らず、ほぼ放置状態だった。
そしてコンクリート基礎完了。$25,000 （約190万円）支払い完了。
12月になり、ビルダー(建築屋）からコンクリート基礎が完了、との連絡、及び写真、請求書が送付された。正直【暗闇で一条の光を見た気分】だった。
「ああ、やっと揉め事が終わったんや。JOHNやるやんけ。これからどんどん進むんやろな～！」、とウキウキ気分で$25,000の支払いを完了し、ビルダーにお礼を言って2015年の新年を迎えた。
15年3月、ビルダーから突然言い訳がましいメールが。。。。。。
本当に気の長い話やけど、コンクリ基礎完了後、またしてもビルダーからの連絡が途絶えた。最初は、「ああ、クリスマスやからどっか行ってんのね」くらいにしか考えてなかったが、1月末になってもなんの音沙汰もない。電話も出ない。。。。そしてあっという間に3月に。。。（オーストラリアはのんびりし過ぎ！）
2015年3月、音沙汰のなかったビルダーから「こんなメール書いてます」との連絡があった。添付の文を読むと、今までの経過を書いて市役所に文句を言っている。【2014年8月に市役所に連絡したのに回答がない。だから俺たちはコンクリ基礎しちゃった。】みたいな事を書いている。
とにかく、「俺たち（ビルダー）はいろいろ連絡とってるのに市役所からレスポンスがない」と言っている。これ絶対ウソ。結局市役所とちゃんとしたコミュニケーションを取らず、問題を棚上げにしたまま、コンクリ基礎やりやがった。
えええええ！ まだもめてるやん！ 工事中止やん！
困った。。。。どうしたらええん？
2015年3月、コンクリ基礎を完了した時点で市役所から工事中止の通達。もうこれ以上工事は進められない。【工事遅れても遅延補償で週＄350もらえる】と高をくくっていたが、工事中止となるとやばい。
もうビルダーの事は信頼できないので市役所と直接相談。いろいろ聞くとビルダーは嘘ばっかり言っていた。コンクリ基礎やる前もてっきり市役所と相談してるはずやったのに、「全く打ち合わせしていなかった」とか。。。。
正直、他のビルダーに変えたかった。こんなに信頼できない人には頼みたくない。しかし「中途半端にコンクリ基礎が完了」したので、もう戻れない。。。。
結局 もう一度Planning Permit(建築許可）取り直し
市役所に聞くと、やはり【Planning Permit】を再度取り直す必要があるらしい。申請から許可までの期間は不明。半年くらい掛かるかもしれない、と言われた。もうコンクリ基礎が完了し、今更中止もできない。ましてや$25,000もコンクリ基礎代に既に支払い済。
再度Planning Permitの申請する事に腹は決まった。問題は【再申請に掛かる全ての費用を誰が負担するか？】。山火事で建築基準が変わったので、図面の修正も必要となる。ワシからしたら【結局ビルダーが期日までに着工していなかった】のが問題なので、ビルダーの責任と思っている。しかしビルダーは【期日までに着工した、施工開始を認めない市役所が悪い】、と責任転嫁をしている。
後から思えば、この「再申請に掛かる費用」はたぶん$3,000位で済んだと思うが、当時は「なんでワシが払わなあかんねん」のプリプリ状態だったので、自腹を切る気は一切なかった。ビルダーも払わない、ワシも払わない、となると最後の手。
そして弁護士Aに仲裁に入ってもらった
ワシの人生の中で初めて「弁護士に仕事を頼んだ」。てっきり弁護士に頼むと、全てがスムーズに運ぶと幻想を抱いていた。。。。このSubdivision プロジェクトはここから更にねじれ続けた。。。。。
To be continued (続く）
まとめ
- 建築に関しては「知り合いの紹介」が一番いい。(ワシの場合はとにかくじっくり選ぶ時間が無かった）
- 普通の家を建てるのにはPlanning permit(建築許可）は必要ないが(Building permitは必要）、Subdivisionは両方とも必要なので、プロセスが長くなり、難しい。出来たら「大手業者」に頼むのが良いが、通常大手は１ブロック2軒までとか、融通があまり利かない。
- そのためSubdivisionの建築は結構小さいビルダーが多い。ビルダー選択は非常に大事。
ボタン掛け違い年表
- 2011年 ●raybrookプロジェクト 。Subdivisionで市役所の許可は取れたが、銀行から金が借りれなくプロジェクトは中止。その後物件売却。
- 2012年6月25日 新たなプロジェクトを立ち上げ。条件付きで●Rankston North物件の役所の建築許可が下りた。しかし、またしても銀行から金を借りれず、プロジェクトは保留(中止ではない）。
- 2014年初頭 Planning Permit延長許可申請が却下。山火事の後にルールが変わった。仕方ないので期限の2014年6月26日までに建築開始を決意。慌てて図面修正を再開。
- 2014年5月7日 ビルダー(建築屋）と契約。建築許可期限まであと1.5か月。
- 2014年6月24日 Building permitが下りる。許可期限まで2日。ギリギリ間に合った。
- 2014年6月24日 工事を開始したとビルダーは言うが、市役所は着工していないと言い張る＝＞結果、許可期限切れ。工事の中止要求。
- 2014年8月21日 市役所から正式にPlanning Permit 期限切れ＝建築許可取り消しの連絡があった。
- 2014年12月 ビルダーが市役所の建築許可取り消しをぶっちぎってコンクリート基礎を進めた。
- 2015年1月 改めて市役所から工事中止命令が出る。
- 2015年3月 これ以上はにっちもさっちも行かないので再度Planning permitの申請をする事にした。これで半年遅れはほぼ確実。
すべては些細なボタンの掛け違いから始まった
- その１ もうけを狙って家ではなくユニットを建てようと決心した ＝＞一番無難な不動産投資は【既に建っている物件を売買する方が楽でリスクも低い】
- その２ 最初のプロジェクトで仕事の遅い設計士 Matthewと出会ってしまった＝＞やはり仕事が遅い人とは付き合わない方がいいかもしれない
- その３ 今回の●rankston North のプロジェクトで適切で無い人に仕事を頼んだ＝＞懲りもせず再びMatthewに仕事を頼んでしまった！ 無駄なお金が後で次々と。。。。
- その４ 山火事の為にルールが変わり、建築許可の延長ができなかった為、無理な日程で建築業者を選定した。＝＞もし山火事がなければ簡単に２年間延長できた筈。。。。。
- その５ 建築許可期限まで時間が無かった。慌てていたので業者の選択の余地が無かった＝＞適切で無い人に建築を頼んでしまった。
- その６ ビルダー（建築屋）は建築許可が切れる前に工事開始した、しかし市役所は工事を開始していないので建築許可取り消し、と言い出した。。。両者の言い分が全くかみ合わず。（実際ビルダーが開始していなかったのをワシは偶然写真で撮っていた）
- その７ ビルダー(建築屋）が市役所に黙ってコンクリート基礎を行い、再度工事中止命令がでる。＝＝＞中途半端にコンクリート基礎を施工したので、もう戻れない。計画・工事中止もできなくなった。
