【オーストラリア不動産】⑩ Subdivision (土地分割・新築）一体誰が悪かったのか？　4年1か月の戦い ＝ 引き渡し、そしてDBDRV

これは①ワシ　②設計屋　③カウンシル(市役所）　④ビルダー(建築屋）　⑤インスペクター（家屋検査士）　⑥弁護士A　⑦弁護士B　達との家の完成までの４年１カ月にわたる戦いの記録である。 一体誰が悪かったのか？　すべては些細なボタンの掛け違いから始まった。

弁護士と2つのアプローチで進める

全くやる気のないビルダーに引っ張られ、９割方まで完成した家は3年近くほったらかしにされ、ビルダーとのにらみ合いが続く。こちらは最後の10％の金を払わない、向こうはOccupancy Permitという【人が住める許可証】を発行しない。さりとて【Contractを破棄すると先に手を挙げた方が違約金を払う事になる】。お互い動けない。。。。【前回までのあらすじ】＜＜＝＝ココ

この戦いに新たに参戦となった弁護士Bさんと今後の【戦略】を立てる。そういえば以前の弁護士Aは戦略も立ててなかったな～。以下２つの戦略を考えた。

1. 工事遅れによるビルダーが支払うべき遅延補償金をあきらめる。（ざくっと計算したら$90,000 = 約700万円）　不具合箇所の改修も全部ワシの自腹。
2. とことん戦う。裁判も辞さない。

もうこのビルダーと関わり合いたくないので【１】も考えたが、家の引き渡しの最終検査にも顔を出さない、不具合も直さない、などのビルダーの人としての不誠実さに腹が立ってしょうがない。どうしてもギャフンと言わせたい。(多分言わないけど）よって【２】とことん戦う。裁判も辞さない、の方向に進むことにした。

然しながら、まずは3年近くほったらかしになっている家を何とかしないと、このままだと家にいたずらによるダメージなどの2次災害が起きる可能性がある。よって家に関しては①とりあえずHandover(引き渡し） ②不具合は後で遅延補償金と合わせて請求という方向性を決めた。

2018年2月　Handover (引き渡し）。電気メーターも無いけど。。。。

やはり、やり手の弁護士が入ると話が早い。あれだけ「全てこちらの要求を無視していた」ビルダーが最終的なHandover （引き渡し）にすぐに応じた。流石、弁護士Bさんや。。。。

そしていよいよ、Handover(引き渡し）の日。ワシは一人、向こうは手下みたいなのを連れてきた。勿論、[How are you ?]なんか死んでも言わない。お互い仏頂面。ビルダーはHandover Packageという、いろいろ書類が入ったファイルを持ってきて全部サインせい、とか言うがほとんど拒否。ここで書類全部にサインしたら後程の裁判に響く。一部の書類のみに合意してサインをし、無事Handoverは終わった。これでこの家はワシの物になり、懸念であったOccupancy permit(人が居住できるという許可証）も入手した。またワシの１０％の残額支払いは棚上げのまま。

ちなみにこの時点でビルダーはワシらが裁判まで戦う予定だという事を知らない。今日のHandoverで多分「やれやれ」と思ったかも知れないが、そうは問屋が卸さない。ワシは既に復讐の鬼になっていた。Handoverを何とか終わらしてから、総攻撃する予定。

185項目の不具合項目を残して建物引き渡しが完了した。一時設置されていた電気メーターは剥がされていた。後で分かった事だがビルダーが電気屋に支払いをしていなかったので、電気屋が未払いを理由に電気メーターを取ったらしい。このビルダーはワシだけではなく関連の人達みんなに迷惑をかけていた。

DBDRVの準備

DBDRVとは

ワシと弁護士Bさんが裁判準備を進めようとしていた2017年末、ビクトリア政府はDBDRV（Domestic Building Dispute Resolution victoria)を導入しやがった。 要は今までVCAT （Victorian Civil and Administrative Tribunal ）でワシみたいにビルダーとオーナーとの争いがあまりにも多かったのでVCATの下位組織・プロセスとしてDBDRVが2017年の年末位に導入された。DBDRVで解決できない場合、上位組織のVCATに行くという２段階プロセスに変更となった。 (ビクトリア州のみですよ）

DBDRV　＜＜＝＝ココ

多分豪州に住んでいる方は【豪州あるある】でご理解いただけると思うが、この新しいプロセスに州職員、ユーザー全てが【不慣れ】なため、今回のこのProjectの揉め事はいきなり【半年待ちのバックオーダー状態】。もう勘弁してくれ～！！！　一体神はどこまでワシに試練を。。。。。 どうせだったらワシらのもめ事の解決後にDBDRVを導入してほしかった~。。。。何故今～？。。。。

なんでこのProject はここまで俺に試練を与えるのか？。。。。 この件も十分【ボタンの掛け違いシリーズ】に入る。

そして不具合の改修

DBDRVに申請書を送り、平行して物件の改修をしなくては賃貸人を入れる事ができない。Handover後　多数のビルダーにリストを添付して185項の不具合の改修を頼んだが全員拒否。

豪州(ビクトリア州だけ？）では、消費者保護の為、ビルダー(建築屋）などがある金額以上の仕事をやった場合、その仕事に対して７年間の保証をしなくてはいけない。そのため、もし他のビルダーがこの仕事を請け負った場合、【訳の分からん奴が中途半端にやった仕事を改修して7年間保証しなくてはいけない】という、割に合わない仕事になる。そのため改修してくれる人が見つからない。ワシがビルダーやったら、やはりそんな仕事は引き受けたくないと思う。この185項目の改修の業者選びは思ったより難航した。

ある日、近所のCarpenter (大工さん）から「やって良いよ。でも出来高払いならね」という条件が返ってきた。既にこの不具合回収工事については10人以上から仕事を断わられている。この【出来高払い】の怖い所は【最終的にいくらになるか分からない事】。この人の背景も知らないし、知人の紹介でもない。悪人かも知れない。。。。迷った。。。。

この【呪われたSubdivision Project】は今まで全てが裏目に出ていた。。仕事の遅い設計屋。。。不誠実なビルダー。。。やる気のない弁護士A。。。山火事で変更となった法律。。。。新しく導入された混乱下のDBDRV。。。これでこの人が悪人やったら泣きっ面に蜂！　状態になってしまう。。。しかし、もう後がない。

清水の舞台から飛び降りる覚悟でこの人に任せた。。。

大正解！　むっちゃ良い人で想像してたより、早く、安くできた。捨てる神あれば拾う神ありとはこの事だった！　やはり神様は超えられない試練は与えなかった！(Jinより）

2018年6月、やっと家が完成！　一軒建てるのに4年1カ月も費やした

この最後に出てきたCarpenter(大工さん）のお蔭で家の不具合は全て改修し何とか完成した。しかしSubdivisionの面倒な事はまだあった。それは①市役所の最終確認、 ②タイトルの変更と そして③DBDRVでの戦い。。。あともうちょい。。。。。

良かったことはこの後すぐに賃貸人が見つかり、2018年7月から入居してくれた。。。良かったあ～。

まとめ

• 捨てる神あれば拾う神あり。あきらめなければ何とかなる。
• 朝の来ない夜はない。
• もがいて、諦めなければ、【適切な時期】に【適切な人】に出会えると思う。今までもそうだったし、今回の弁護士B、Carpenterの人もそうだった。
• 改めて【全てがもう少し早ければこうなっていなかった】という感じはある。元凶は仕事の遅い設計屋。しかしこれは神様からの試練やったと思う。（お蔭でブログのネタになった？）

ボタンの掛け違い年表

• 2011年　 ●raybrookプロジェクト 。Subdivisionで市役所の許可は取れたが、銀行から金が借りれなくプロジェクトは中止。その後物件は売却。
• 2012年6月25日　新たなプロジェクトを立ち上げ。条件付きで●rankston North物件の役所の建築許可が下りた。しかし、またしても銀行から金を借りれず、プロジェクトは保留(中止ではない）。
• 2014年初頭　Planning Permit延長許可申請が却下。ビクトリア州の山火事の後に建築ルールが変わった。仕方ないので期限の2014年6月26日までに建築開始を決意。慌てて図面修正を再開。
• 2014年5月7日　ビルダー(建築屋）と契約。建築許可期限まであと1.5か月。
• 2014年6月24日　Building permitが下りる。許可期限まで2日。ギリギリ間に合った。
• 2014年6月24日　工事を開始したとビルダーは言うが、市役所は着工していないと言い張る＝＞結果、許可期限切れ。市役所から工事の中止要求。
• 2014年8月21日　市役所から正式にPlanning Permit 期限切れ＝建築許可取り消しの連絡があった。
• 2014年12月　ビルダーが市役所の建築許可取り消しを無視してコンクリート基礎を進めた。
• 2015年1月　改めて市役所から工事中止命令が出る。
• 2015年3月　これ以上はにっちもさっちも行かないので、仕切り直しと言う事で再度Planning permit(建築許可）の申請をする事にした。これで半年遅 れはほぼ確実となった。
• 2015年3月　使えない弁護士Aに頼んでPlanning Permit(建築許可）の再申請費用はビルダー持ちにしようとしたが、弁護士Aは全くやる気がなく、結局無駄な金・無駄な時間を費やしただけだった。
• 2015年4月　結局自分でビルダーと交渉し、建築許可再申請はビルダーの負担で決着した。
• 2015年10月　2回目の建築許可が下りたので建築再開。
• 2015年11月　正しすぎるHouse Inspector の不具合指摘箇所が多すぎてビルダーが逃げ回る。
• 2017年2月　突然ビルダーからFinal Inspection（引き渡し前最終検査）の通知。しかし全てがやっつけ仕事。引き渡しは勿論拒否。
• 2017年12月　弁護士Bに問題解決依頼。
• 2018年2月　電気メーターもなく185項目の不具合あったが、とにかく物件の引き渡しは完了した。
• 2018年6月　親切な大工さんのお陰ですべての不具合を改修した。
• 2018年7月　賃貸人入居

すべては些細なボタンの掛け違いから始まった

• その１　もうけを狙って家ではなくユニットを建てようと決心した ＝＞一番無難な不動産投資は【既に建っている物件を売買する方が楽でリスクも低い】
• その２　最初のプロジェクトで仕事の遅い設計士　Matthewと出会ってしまった＝＞やはり仕事が遅い人とは付き合わない方がいいかもしれない
• その３　今回の●rankston North のプロジェクトで適切で無い人に設計の仕事を頼んだ＝＞懲りもせず再びMatthewに仕事を頼んでしまった！　無駄なお金が後で次々と。。。。(他の設計士に頼んでいれば。。。。）
• その４　ビクトリア州の山火事の為にルールが変わり、建築許可の延長ができなかった為、無理な日程で建築業者を選定した。＝＞もし山火事がなければ簡単に２年間延長できた筈。(山火事が無ければ。。。。。）
• その５　建築許可期限まで時間が無かった。慌てていたので業者の選択の余地が無かった =＝＞適切で無い人に建築を頼んでしまった。 (他のビルダーに仕事を頼んでいれば。。。）
• その６　ビルダー（建築屋）は建築許可が切れる前に工事開始した、しかし市役所は工事を開始していないので建築許可取り消し、と言い出した。。。両者の言い分が全くかみ合わず。（実際ビルダーが開始していなかったのをワシは偶然写真で撮っていた）
• その７　ビルダー(建築屋）が市役所に黙ってコンクリート基礎を行い、市役所から再度工事中止命令がでる。＝＝＞中途半端にコンクリート基礎を施工したので、もう戻れない。計画・工事中止もできなくなった。 (他のビルダーに仕事を頼んでいれば。。。）
• その８　全くやる気のない弁護士Aに出会った。＝＝＞更に無駄な金・無駄な時間を過ごした。(最初から弁護士Bに出会っていれば。。。）
• その９　正しすぎるInspectorに仕事を頼んだ＝＝＞ビルダーが怒り、全く聞く耳を持たなくなった。打ち合わせにも一切出てこない。(他のビルダーに仕事を頼んでいれば。。。）
• その10　ビルダーの家族に不幸があり、ビルダーは全く仕事のやる気がなくなった。 (すべてがもう少し早ければ。。。）
• その11 　家族内の不幸が原因でビルダーが離婚、そして建築業廃業。＝＝＞ビルダーの人生の一番つらい時に付き合わされた。(すべてがもう少し早ければ。。。）
• その12　いきなりビクトリア州が新しい問題解決組織DBDRVを設定したので、この新しい組織・プロセスに州職員、ユーザー全てが【不慣れ】なため、いきなり【半年待ちのバックオーダー状態】となった。 （あと半年アクションが早ければ。。。）