【オーストラリア不動産】実録 ザ テナント ●elton Southの場合 その1

オーストラリア不動産
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この記事は賃貸人を非難するものでもないし、貶めるためでもありません。また大家の自慢でもありません。事実をそのまま報告し、ワシの経験が今後不動産投資を考えている方、既に投資をされている方のお役に立てばと考えます。

Landlord Insurance (大家保険)

オーストラリアはアメリカ等と同じく訴訟社会。ありとあらゆる事に対して保険があり、その保険代も非常に高額。オーストラリアに渡った頃に言われた話。日本では考えられないかもしれないが【泥棒が家に入って、段差で転んで大ケガしたら家主は訴えられる】

そもそも日本だと「泥棒が何言っちゃってるの?」で終わるかも知れんけど、もうオーストラリアに30年くらい住んでるので、この話あり得るかも、と思っちゃう。そもそもほとんどの保険にPublic liabilityと言うのが含まれており、それが$1~10 Million (8千万~8億円)とかの額。この泥棒話も、大げさに言っただけかもしれないけど、ホントにあり得る話と思う。

オーストラリアの物件は通常はBuilding Insurance(建物保険)で家が燃えたり、壊れたりするのが補償されるが、Landlord Insurabce(大家さん保険)は建物保険+テナント (賃借人 )が逃げたりの家賃補償などをカバーする保険。

以前●rankston Northの物件が賃借人 にボコボコにされて、改修費用が$9,000位掛ったが、休業補償も含めて$13,000くらい戻ってきた。保険は費用は掛かるが非常に大事なもの。

オーストラリアは大家さんが強い

以前 日本の不動産を調査している際にビックリしたのが【今の売主様は、賃貸物件を買ったので家に入った事が無い。そのため便所が洋式か和式か分からない】と言われた。ワシからしたら【え、ええええええ~! ありえない!】

オーストラリアはたぶんなんかの法律と思うが(おいっ!)、最低年2回、賃貸人は不動屋さんの内部チェックを受ける。綺麗に使っているか? ちゃんと掃除しているか? などの確認。勿論大家さんも見に行って良いが、チェックするのはいつも【平日の仕事中】

当たり前のように【不動産屋だって残業したくないので、こういった事はいつでも平日の9-5時の間】。逆に日本の不動産屋は良く働くなあ、と思う。ここで不動産屋が口うるさいと、賃借人はちゃんと綺麗に使うが、不動産屋がグダグダだと賃借人もいい加減になる。

日本は一度賃借人が入居すると、出て行ってもらうのは大変なようだが、オーストラリアは大家が強く【最低60日の猶予を与えて賃貸人に出て行ってもらう】(ビクトリア州の場合)。一時、家の売買値段がガンガン上がった時、オージーの皆さん、家を売却して結構儲けた人が多数いたが、ワシの友達はその時賃貸人だったので、2年に4回も引っ越しさせられていた。【勿論大家は引っ越しの費用は負担しない】

逆に賃貸人は4週間の猶予を大家に与えれば出ていくことも可能 (month to month契約の場合)。よってこの国は人の流動性が非常に高く、平均して4年で50%の人が動いているらしい。

家賃滞納=申し訳ないが出て行ってもらう (Eviction)

オーストラリアの不動産投資はほとんどがNegative Gearingと言って、入ってくる家賃より出ていくローンの支払いなどの支出の方が額が大きい。要は赤字。

しかし赤字は税金控除になるし、何より今までの所オーストラリアは地価が平均してずっと上がっているので、売却益で赤字を回収し、かつ利益を出す感じ。よって、【家賃が入らない=大家が大赤字】となる。

そのため、今まで何度となく賃貸人に出て行ってもらった。冷たいかもしれないがこっちも生活が掛かっている。しばらくは待つが、普通一度支払いが滞ると元に戻るのが本当に難しい。滞納が長くなればなるほど返済の可能性は下がる。

多分●uckとか言いながら蹴った壁の穴
割ったのか、割れたのか

To be Continued.(続く)

(注) ワシの話は全てVictoria州の話なので他州だと違う場合があります。

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