【不動産王子への道】③ Location (場所)の重要性

不動産王子への道
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ここで書いているのはワシの不動産投資の経験談、個人的な意見であり、不動産投資を勧めるものではありません。不動産投資において「絶対儲かる」という事はありません。不動産の購入は多数の経験者の意見を参考に、正しいデータ、最新の情報を用いて、購入の最終判断は自己責任で行ってください。ワシの考え方、経験が皆さんに何らかのお役に立てれば、と考えます。 豪州不動産の売買を想定して書いています。

好きな言葉のひとつ

なぜLocation Location Locationなのか?

今朝、ある青年が「これから不動産投資を考えている」というのを聞き、お節介かも知れないけど、急遽このタイトルでブログを作成している。

【Location = 良い場所】とはどういう事なのか? 実はこれが一番難しく、非常に勘違いする人が多い。またここが【Home Ownerと不動産投資家】の大きな分かれ道になる。

分かれ道

【Home Owner】の言う良いロケーションとは【住む人の生活要求に近い・満たす場所】。すなわち買い物が近い、学校が近い、公共機関に近いなど、住む人のライフスタイル要求に沿った地域が選ばれる。この場合「将来、不動産価値が上がる」という要素は、ほとんどが「おまけ」「なったらいいな」的な希望のようなもの。

自分の住む家を探すとき「 買い物が近い、学校が近い、公共期間に近い、等を全て犠牲にして不動産価値上昇のみを最優先して購入検討する」というのは、あまり聞かない。(と思う)

翻って【不動産投資家】はどうか? 勿論、テナント(賃貸人)あっての不動産なので 、買い物が近い、学校が近い、公共機関に近い、というのは、空き家率を減らすための重要なファクター。しかし「第一優先」ではないとワシは思う。

なぜなら「 買い物が近い、学校が近い、公共期間に近い」という条件ならば、エリアにこだわらず何処を買ってもいいから購入地域へのこだわりの優先度は低いと思う。(中には有名高校の近く等、高くで売買される地域もあり、ピンポイントで有名学校近くを購入する人もいる。例えばBalwyn High)

では不動産投資に何が優先されるかというとずばり【Growth:不動産価値の上昇率】。(ワシの場合ですが)

Growthを優先しますか?

例えば【Home Owner】として買った家の不動産価値が上昇した場合のメリットは、せいぜい「家を担保にして借りられる額が上昇する」くらいで、メリットはあまり多くない。何故ならば「自分が住む家」は必ず必要で簡単に手放せないから。

しかし 【不動産投資】として買った物件の不動産価値が上昇した場合のメリットは多数あるが主に:-

  • 銀行にRe-valuation(再評価)して更に借金が増やせる=次の不動産購入の第一歩。
  • 投資物件を売却して自宅のローンを一部もしくは全部返済。

不動産投資は【事業】なので銀行からお金を借りて回すのが基本(OPM =Other Person’s Money) 。よって【借金が更にできる=事業を拡大する】ために【不動産価値の上昇】キモ中のキモ

Growth:不動産価値の上昇率 とはどういう事なのか?

【以前】もリンクを記載しているが改めて【Growth:不動産価値の上昇率】とはどういう事なのか、データを見ながら説明したい。

①Victoria政府(多分他の州もあると思う)が毎年年末に出しているデータを見てみる

Victoria政府が発行している不動産評価データ <==ココ

この中でHouse/Unitのデータどちらでもいいけど、説明の為Houseを使用します。土地売買(Vacant Land)は豪州の場合、あまり税金上の有利性がないのでタッチした事はありません。以下をクリックすると直接PCにファイルをダウンロードします。(怪しいサイトじゃないので安全ですよ)

Houses by suburb 2008-2018

Units by suburb 2008-2018

中のデータは数字が全て「テキスト」になっているので数字に変換してください。数字の所をドラッグして黄色のビックリマークの中にある【数値に変換する】を選びます。すると数字部分が全て「数値」になります。(セルの左上の緑が無くなり、数値が右寄りになます) 数字を数値にしないとソートできません

(注1)このデータは2019年の年末に発行されています。しかし2019年のデータは【途中までの集計】なのでデータの正確性が少しおちます。よってデータ中【Prelim 2019】は無視して、2018年までのデータを参照ください。

(注2)上記理由によりデータは【1年遅れ】なので最近の市場価格は反映されていませんがトレンドをみるには十分です。

(注3)ちなみにこのデータは評価士による「平均不動産評価額」であり、「市場価格」ではありませんので現在の市場価格より$50,000-$100,000位低いとお考え下さい。

(注4) Change 2017-2018は1年を通しての変動(%)  Change 2008-2018は2008年を起点とした2018年の変動(%) Growth PA は10年間の平均変動(%)

②代表的なサバーブ(町)をピックした。

以下はワシの個人的なコメントでありますので最終的な確認は個人の責任で行ってください。またここで一定のサバーブを非難・差別するものでもありません。

(1)表中 グレーの街

Melbourne からだいぶ離れた通常【Country】と呼ばれているところの街を2か所ピックした。一般的にCountryの不動産価格は安いが、人口が少ないので賃貸の流動性も低い。空き家になると新規入居者が入りにくい。不動産価値も10年で約23 – 31% しか上昇しておらず、10年の年間平均で2%ちょいの上昇率。 具体的に言うと2008年にMorwellを$135,000で買った人は、現在持っていても約$166,000の不動産価値しかない。すなわち不動産価値が10年で$31,000しか上昇していない

(2)表中の黄色の街 超有名な高級住宅街

憧れの超高級住宅街。しかし「投資物件」としてはどうなのか? この超高級住宅街の10年のgrowthは74-90%. 10年の年間平均でだいたい6%前後。一般的に不動産クラッシュがあると、まず値段の高いこれらのエリアが一番先に落ちる。

具体的に言うと2008年にToorakを$2.6Mで売買された物件は2018年時点で$4.6Mになっている。10年で不動産価値が$2M増えている。これが良いか悪いかは次のエリアを見てほしい。

(3)表中の薄オレンジの街 郊外の少しラフな地域

単純に10年で約121 – 134%、年平均8.5%位。

(4)表中の背景色白の街 郊外

Clayton は以前はアイランダーと言って豪州周辺のトンガ、フィージーとかの島国に住んでいる人が多数いた。またMonash大学も近くにあり、いたって普通の街。NorlaneはGeelongの近くでMelbourneには随分遠い。Geelongで働く労働者の普通の街。

これらの街は10年の伸びが130%、年間平均約9%。

これらの街は10年の伸びが130%、年間平均約9%

ひつこく2回記載しました。これはどういう事か分かりますか?

もしお金があって2008年にNorlaneで$151,000で家を買った人は2018年に$355,000になっています。その差$204,000。もし10軒買う金あれば約$2Mの儲けが出たという予想になります。

このGrowthを狙ったエリアが【予想通り】であれば、5~10年後満面の笑顔状態です。これが外れると「ああ、あそこにしとけば良かったああ~」のチキショー状態になります。

ワシも今更ですが2008年にNorlane買っておけば良かったと思います。いいGrowthですね。

長い話になりますが、結果が分かるのはX年後です。でも当たると本当にうれしくなりますよ。

これがGrowthです。

(注)Norlaneを購入すべきとは言ってませんからね。

(5) 表中の背景色薄緑の街 郊外

Officerは【新興住宅地】です。今はバンバン2階建ての大きな家が建っているので不動産の平均売買値段が上がっています。よって最近の上昇は「本当のGrowth」ではありません。特にこういった新興住宅地 Tarneit, Pakenhamなどこういった[誤解を与えるようなGrowth」になるので注意が必要です。

その他

同様にCountryは不動産売買の件数が少ないので値段が大きく変動します。よってCountryのGrowthの大きい場合も注意が必要です。

まとめ

如何でしょうか? Growthが違うと5年、10年後の自分の立ち位置が随分変わると思いませんか? また上記にあるように「良い高級住宅街=良いGrowth 」とは限りません。今一度以下にある売買履歴のまとめサイトで確認してください。ワシの言っている事がなんとなくご理解いただけると思います。

<< 実際の販売価格履歴が分かるまとめサイト >> <<=ココ

  • 実はワシもビビっているが「いつまでも不動産価格が上昇していく」というのはあり得ない。不動産価格がクラッシュしたら次にどういうアクションを取るべきかは常に考え、不動産市場、利息の動き、海外情報等を適時モニターすべき。
  • いつか豪州不動産もクラッシュするかも知れない。
  • エリア分析には出どころのしっかりしたデータを使う。新聞に出ている「Hot Spot]は時間軸が短く(1-2年)、信ぴょう性に欠ける。
  • ワシが狙うのは「穏やかで伸びそうな所」。急にピキッと上昇しているところは手を出さない。
  • 良いGrowthエリアでも予算が無いと買えない所は多数ある。ワシの場合、まず予算を決定し、Prelim の前年(これだと2018)の不動産価値でソートし、「買える範囲」でエリアを選ぶ。
  • ワシは結構「良い住宅地の隣のラフエリア」は狙いどころを思っている。(人に依りますが)。語弊になると思うので具体的には言えませんがどこかにあります。
  • 予算が少なければラフエリアしかありませんが、Growthは将来あると思います。断定はできませんが。。。。 語弊になると思うので具体的には言えませんがどこかにあります。
  • 電車の計画、高速の計画情報はエリア選択時に結構重要です。

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