ここで書いているのはワシの不動産投資の経験談、個人的な意見であり、不動産投資を勧めるものではありません。不動産投資において「絶対儲かる」という事はありません。不動産の購入は多数の経験者の意見を参考に、正しいデータ、最新の情報を用いて、購入の最終判断は自己責任で行ってください。ワシの考え方、経験が皆さんに何らかのお役に立てれば、と考えます。
目から鱗が落ちた後
神様からのお知らせを３度目でやっと気が付き、【不動産王子（見習い）】の道を歩みだした。(詳細はココ）
不動産の師匠 Mさんは同じ会社で働いているので、給料はワシとあまり変わらない筈。「それならばワシも４－５軒不動産を買えるかも」と、俄然やる気が出てきた。
MさんはVictoria州の不動産価値のデータを使って投資に合うSuburb(町）を探すと言っていたが、まだ知り合ったばかりなので、あんまりしつこく質問ばかりできない。（そう、最初は遠慮してあまり細かく質問はしていなかった）よって、投資物件一軒目の購入調査は、今から考えると超素人丸出しの行き当たりばったりの調査だった。
初めて投資物件の購入調査
今は冷静に「物」として「投資物件」を見れるが、当時は非常に感情的に「投資物件」を見ていた。自分の家を買うように「住んでいる自分のイメージ」を重ねながら物件を見ていた。これは一番あかんパターン。
予算を全く考えていなかった
当時インターネット黎明期。ネット速度も今からするとそれほど早くなく、情報もあまり多くなかった。今ならネットで自分の収入を入力すれば幾らくらい借りれるかがすぐに分かるが、当時はそこまで行っていなかった。
また当時、【どういったプロセスで不動産投資を進めるか】を全く分かっていなかった。今だったら言えるのは【まず予算ありき】。いくら良い物件があってもローンが借りれなければ意味がない。
今はいつも事前に与信調査を完了し、銀行から【Preapproval letter (事前ローン承認書）】をもらってから調査を始めている。
外観がカッコいい物件に惹かれてしまう
前回、初めて投資物件の$170,000のモデルルームに行った事を書いた。1997年当時、メルボルンの町中には$150,000～$200,000 (約1100～1500万円）位のアパートがバンバン建ちだした時代。こういったアパート販売のカタログは超ステキで、どうしても【自分が住みたい、住んでいる自分をイメージできる】物件に惹かれる。
これは今でも自分を戒めているが、【超やばい考え】。不動産投資は究極的に言うと「少ない投資でGrowth、もしくはCash flowを狙う」のであり、自分が住むことをあまり考えてはいけないとワシは思う。勿論、将来自分が住むことも考えても良いが、その前に冷静にGrowthを考えて欲しい。
例を挙げるとMelbourne のDockland地区。非常に素敵な高層アパートが建っているが、不動産投資的に見るとあそこはGrowthがあまり良くない。ワシがよく使う以下のサイトで検証してみる。
＜＜ 実際の販売価格履歴が分かるまとめサイト ＞＞ ＜＜＝ココ
なんで中国人が英語でこのサイトを運営しているのか理由が分からないが、お蔭で甘い汁を吸わせてもらっている。このサイトに行って適当に「Dockland, Victoria 地区」の物件の販売履歴を見てほしい。数年経っているにも関わらずほとんど値段が上がっていない。
例えば工場が近いけどMelbourneに近い【Yarraville、Victoria 地区】。
勿論、家とアパートの違いもあるが、Growthが全く違う。郊外の家を買うのか？ Melbourneの町中のアパートを買うのか？ このギリギリの選択、判断が不動産投資の醍醐味！
家の中がきれいな家に惹かれる
これもヒトとして当然やけど、そこをぐっとこらえるのが難しい。家の中はペンキすればきれいに見えるし、台所などを変えたらすごく見違える。最初はすごく難しいが、経験を積むと「クソぼろの家がダイヤモンド」に見えてくる。
ワシはいつも人から相談されると「場所が良いクソぼろの物件が一番」と勧めているが、特に初めて家を買う人には難しいと思う。ワシでも住むのは嫌やと思う。しかし何度も言うが不動産投資・初めての家は 「場所が良いクソぼろの物件が一番」 。。。。。(金銭的に）
しかしクソぼろの家は、しばらくは【人を呼ぶのに恥ずかしい家】となる。よって特に奥様は嫌がり、金銭的には良いが、精神的に悪いのでバランスが難しい。
家賃保証されると心がグラッと来る
とにかく初めての不動産投資は不安がいっぱい。「もし空き家になったら」と思うとメチャビビる。ワシも初めての投資物件は「部屋が空いたら1日$90の損失」とすごくビビっていたのを思い出す。
日本の「かぼちゃの馬車事件」も【家賃保証】で素人投資家を引き付けた。1997年当時メルボルンで売っていた物件は結構「１年間家賃保証付き」が多く、ワシも初めての投資物件は1年間 家賃保証付き物件を買った。しかし１年後に賃貸人がでてしまい、めちゃ焦った。
でも(豪州では）【家賃保証を付ける＝新築価格に上乗せされている】、と考えた方が良い。金銭面で他人に親切な人はいない。もし空き家が不安ならば【中古で賃貸人付き】が少しはマシかもしれないが、空き家になるリスクはいつでもある。
しかし家賃を下げれば必ず入居者はいる、という事も覚えていてほしい。
プール付き、ジム付き、エレベーター付きに惹かれる
今は絶対手を出さない物件は【プール付き、ジム付き、エレベーター付き】。どう考えてもBody Corporate Fee (共益費）が高すぎる。普通で$5,000、高いと年間$10,000も払う。ちなみにBody Corporate FeeはOwner負担。
そんなものに払うのであれば、普通の貧乏くさいアパートの２階建ての方がマシやと個人的に思う。（勿論、人それぞれですよ） ついつい【自分が住んだ時をイメージ、または将来住むかも】と考えると、これは惹かれる。ヤバいと思ふ。。。。ヤバい、ヤバすぎる。。。。
景色が良さそうとアパートの上階を狙うが、取れる家賃はあまり変わらないという事実がある
これもやばい。。。。つい、自分が住みそうなイメージを持つ、もしくはいつか住むかもしれないと思い、上階を狙うが購入価格に対して家賃収入はあまり変わりない。賃貸人は【家賃相場】を知っている。つい2階より20階が良いのでは、とおもう気持ちは分からないでもないが。。。。。
土地が広そうな家を考えてしまう
自然の摂理として、郊外＝土地が広い、となる。最初の頃は日本人的な考えで1m2でも広い土地を！と考えていた。（まあ、間違いではなかったが）
しかし自宅購入、不動産投資の基本中の基本はいつでも[Location, Location, Location]。これはもう疑いようのない鉄則。とは言っても予算もあるので難しい。 いつも理想と現実が交錯する。。。
そして$220,000のMelnourne の2ベッドルームを購入しようとしたが。。。
素人調査が終わり、気合を入れて家の購入契約を完了した。同日 契約書類を銀行に送付。Mさんが４－５軒持っているのだから、ワシもそれぐらいの不動産を持てると思っていたので「絶対お金を借りれる」と高をくくっていた。そして、３－４日後、銀行から連絡が。。。。
[Unfortunately…..](残念ながら。。。）
【え、なんで？？？？】
当時はどうやって銀行が与信審査を行っているかも全く理解していなかった。。。。
