【不動産王子への道】① 1997 Melbourne City, 2Br Apartment $170,000の検討 ー 購入せず

不動産王子への道
この記事は約6分で読めます。

ここで書いているのはワシの不動産投資の経験談、個人的な意見であり、不動産投資を勧めるものではありません。不動産投資において「絶対儲かる」という事はありません。不動産の購入は多数の経験者の意見を参考に、正しいデータ、最新の情報を用いて、購入の最終判断は自己責任で行ってください。ワシの考え方、経験が皆さんに何らかのお役に立てれば、と考えます。

好きな言葉

なんでジイジなのに王子なのか?

じつはワシは時々仲間内から【不動産王子】と呼ばれる時がある。じじいのジイジなんで「なんで王子?」という所だが、実は世の中には上には上がいて、近所に「不動産王」がいる。そのため現在は【不動産王子】に甘んじている。

(豪州で)不動産投資をしている人はご存知かと思うが、不動産も何軒か持つと【銀行からお金を借りれない】。そこでRefinanceと言って別の銀行に移ったりするが、持っている軒数が増えれば増える程与信審査は難しくなり、また昨年までは銀行が Australian Prudential Regulation Authority (APRA) の指導もあって、与信審査が更に厳しく、全くお金を借りれなかった。

最近、不動産王さんも定年したので「ここで一気に下克上!」と考えているが、実は今、自宅のローンでアップアップ状態。よって一生【王子】で終わるかもしれない。。。。

王子の第一歩 1997年 知り合いが「投資用アパート」の購入を検討した

1997年当時、日本人の知り合いから「ラジオでアパート投資の事を言ってたのでモデルルームを見に行った。ジイジさん(まだ若かったが)も投資を考えたら?」と雑談で軽く言われた。

当時は家を買い替えたばかりでローンの支払いも多く、古着ばっかり着せていた長男が大きくなり、また年齢的にちょうど色気づいて【ブランド靴】(Payless shoesを嫌がりだした)、【ブランド服】(Nikeなど)を求めだし、被服費の支出が急激に増えて【金に全く余裕がなかった頃】

今でもそうやけど、当時も金銭的に【家のローンでアップアップ状態なので、もう一軒のローンなんて考えられない】と思っていた。しかし一応知り合いには「見に行きます」と言った手前【義理でモデルルームを見に行った】

見に行ったら何故かモデルルームの電気が消えてて、うす暗い中、モデルルームの説明と建物のジオラマを説明してくれたが、なんか怪しい。

当時は不動産のセールスマンは怪しい人と思っていた

1989年にオーストラリアに渡った際、周りの人から「①不動産屋 ②中古車屋 ③xxxx(ド忘れ)に気をつけろ、奴らは口がうまいから騙されるな」と助言があったので、当時はまだその教えを信じ、不動産セールスマンが言っている事が全く信じられないし、金もなかった。勿論、このモデルルームの物件が商談まで行くこともなかった。

ここで好きな言葉を。


1997年 第二の波 タバコ友達が不動産投資家だった

当時、会社は既に社内禁煙となっていたので、わざわざ外に出てタバコを吸っていた。たまたま近くの職場にいた香港人のTonyもワシと同じく超ヘビースモーカーなので、しょっちゅう一緒にタバコを吸って世間話をしていた。

その時、Tonyが「俺は不動産を3軒持っている。お前も不動産投資できるぞ!」と何度も言われたが、「無理無理! 絶対、無理! 一軒のローンでヒーヒー!(in English)」という事で知識を吸収する事もなく、【目の前に幸福の女神(Tony)が通り過ぎたのに彼が幸福の女神と全く気が付かなかった】

ここで好きな言葉をもう一度!

全くその通り!

1997年 第三の波 Mさんとの出会い

ワシは運が良いのか、ご先祖様、神様が見守ってくれているのか? 2度の機会を逃したワシに第三の波がやってきた。それは師匠 Mさん(日本人)との出会い。

ある日、ワシは用事で会社のIT部門に行った。以前からそこでMさんが働いていたのは知っていた。その日、Mさんの机の横を横切ったら、何やら見たことある写真が目に入った。 そう初めて見たMelbourne cityのモデルルームの広告を自分の机の横に貼っていたのだ!

「あれ、Mさんも見に行ったん?」「そう、でも買わないけどね」

という話から、Mさんは既に家を4~5軒持ってる不動産投資家というのを、その時初めて知った。

ここが大きな人生のターニングポイントやった

家を何軒も持っているのは香港人Tonyも同じ。Tonyから誘われても「2軒のローンを持つなんて全く考えられなかった」ので特に知識を吸収しようと思わなかった。Mさんから「何軒も持ってる」と聞いても「へえ~、凄いですね」状態だった。

ここで普通の雑談で終わっていたらワシの今の人生はなかった。その雑談の際、Mさんに言われ、【ガツーン】となったのがこれ。

60歳になったら銀行お金貸してくれませんよ。

これはワシが「今の家のローン終わったら、次の家(投資物件)を考えます」と言った言葉に対してのコメント。

世の中にはこれと似たような言葉がたくさんある。「あれが終わったら」とか「定年したら」とか。ワシも昔は同じ事を言っていた。

確かに、1軒めのローンが60歳で完済したら、年齢的に新規のローンの借り入れは無理。そういわれればそうや! と、すぐに「ちょっと不動産投資を教えて」とお願いし、その日の就業後、MさんにCanteen(食堂)でいろんな事を教わった。

しかし、あの時モデルルームを見に行ってなかったら、Mさんの机を見ても何も感じなかったかもしれん。こうやって第一、第二、第三と3度もチャンスをくれた神様に感謝したい。

そう、目の前にあったチャンスに気が付いただけ。

目から鱗とはこの事やった

  • 日本と豪州は違うので日本の不動産記事はほとんど参考にならない。例えば豪州で「賃貸か持ち家か」は全く議論にならない。
  • 不動産投資はOPM (Other Person’s Money)を使う。例えば、銀行、税金の戻り、賃貸人の支払い。
  • OPMを使えば一軒持つのにOwnerは$200~$300/月の出費で不動産投資が出来る(今なら$400~$500かな?)。月に$400~$500貯金できるのであれば投資物件は買える。
  • 銀行はいくらでも変えても良い。
  • 家のトレンド情報はビクトリア州から毎年出ている(現在も)
  • 不動産投資をするならHome Ownerの言う事は聞いてはいけない。(<<==ココ大事) Home OwnerとInvesterの考え方は全く違う。例えばHome Ownerはローンの返済を全力で考えるが、InvestorはOPMなので出来る限りローンを増やす正反対のベクトル。
  • Home OwnerとInvester は買うエリアが違う。例えガラの悪い場所でもGrowthあれば買うべき。だって自分で住まないから。
  • 【老後の為】にも買ってはいけない。老後になったらボロボロになっている可能性があるから。よって大事なのはデータに基づくGrowthなどの判断。QLDのサーファースパラダイスのかっこいい高層アパートより普通の貧乏くさい2階建ての昔のアパートの方が数倍Growthが良い場合がある。

その他いろんな事を教えてもらった。一体何千枚の鱗が落ちたことか。。。。

この日からワシの考えは【不動産王子】(見習い)となった。

タイトルとURLをコピーしました